‘Viager’ o hipoteca inversa, por Jorge Sánchez Herrera

Jorge Sánchez Herrera – Nómena ArquitecturaArquitecto/Urbanista jorge@nomena-arquitectos.com

Hace unos días fue promulgada la ley que crea la hipoteca inversa. Se trata de un sistema que permitirá a las instituciones financieras otorgar -una vez que haya sido aprobado su reglamento en 90 días- una renta mensual vitalicia a los propietarios, a cambio de la entrega en garantía de su vivienda. El monto de la renta dependerá de las tasaciones y de la esperanza de vida del propietario.

Mientras mayor sea el valor del inmueble y menor la esperanza de vida del propietario, mayor será la renta mensual. Por el contrario, mientras mayor sea su esperanza de vida y menor sea el valor del inmueble, menor será la renta.

La hipoteca inversa puede funcionar bien, pues permitiría al propietario, además de la garantía de una renta mensual, no desprenderse de un inmueble con el que podría también tener un vínculo afectivo. Al fallecer el/ la o los propietarios, sus herederos podrían cancelar la deuda con la institución financiera y quedarse con el inmueble.

De otra forma, el banco vendería el inmueble y entiendo que, si su valor fuese mayor al de la deuda, los herederos recibirían la diferencia. Ciertamente, el sistema no es ningún invento y es aplicado en países donde la manutención de la población mayor es un tema álgido. El debate en torno a la hipoteca inversa me trajo a la mente el ‘Viager’, un sistema similar, aunque bastante singular, aplicado en Francia. Para entenderlo, les recomiendo ver la película anglo-francesa Mi vieja y querida dama (2014).

En ella, Mathias (Kevin Kline) es un alcohólico en recuperación norteamericano que viaja a París para vender una propiedad que su padre le dejó en herencia. Al llegar, Mathias encuentra una linda casa con jardín en el barrio parisino de Le Marais.

Pero también se encuentra con una inesperada inquilina -Mathilde (Maggie Smith)-, quien le cuenta que su padre le compró la casa mediante un ‘Viager’, es decir, un sistema que permite que Mathilde viva en la casa hasta sus últimos días, a cambio de dos cosas: un primer pago (conocido como bouquet) que suele ser un 30% del valor de ocupación, que a su vez suele ser bastante menor al valor del mercado; y un pago mensual dependiendo del valor de la propiedad hasta que ella fallezca.

Mientras Mathias va entendiendo e involucrándose en la situación, Mathilde le permite quedarse en la casa con la condición de que siga asumiendo el pago mensual. A diferencia de la hipoteca inversa, el ‘Viager’ francés tiene un particular factor de juego y azar, pues si el propietario fallece rápidamente, el comprador ya no deberá seguir con los pagos mensuales y habrá comprado una propiedad a un precio muy bajo, sin los intereses de una hipoteca tradicional.

Por el contrario, si el propietario resulta inusualmente longevo (como parece resultar el caso de Mathilde para desgracia de Mathias), el comprador deberá seguir con los pagos mensuales, además del inquilino, hasta su fallecimiento, pudiendo haber hecho el peor negocio de su vida.

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