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Jorge Sánchez Herrera – Nómena ArquitecturaArquitecto/Urbanista jorge@nomena-arquitectos.com
Hace un tiempo escribí una columna -Manzanas Verdes- en la que cuestionaba la forma de concebir las áreas libres/verdes dentro de cada lote, al construir un nuevo edificio. ‘Cada vez que un alcalde se atreve a talar un árbol en la ciudad, la gente le salta a la yugular. Y me alegro. ¿Pero qué hay de los árboles que están dentro de lotes privados?’. No conozco un estudio al respecto, pero imagino que habrá zonas donde los árboles en terrenos privados exceden ampliamente aquellos sobre el espacio público.
Normalmente, para construir un edificio de vivienda, se debe dejar entre un 30 y 40% de área libre. El problema es que, con lo pequeños que son los lotes en las partes más consolidadas de la ciudad (entre 300 y 700 m2), se debe excavar toda su área para cumplir con los altísimos requerimientos de estacionamiento (que oscilan entre 0,5 hasta tres por departamento). Así, no hay árbol que resista.
San Isidro acaba de aprobar la ordenanza N° 474, que agrupa toda la normativa necesaria para construir un edificio en el distrito. Lo interesante, para esta columna al menos, está al final: ‘Disposiciones para la preservación de árboles existentes en propiedad privada’. ¡Excelente iniciativa!
Sin embargo, si uno revisa la norma, la encuentra restrictiva. Solo contempla lotes con zonificación comercial o RDA (residencial de densidad alta), con más de 2.500 m2. Además, los árboles a preservar deben tener frente a la vía pública. No sé cuántos lotes en San Isidro cumplirán estos requisitos, pero imagino que no muchos.
La idea es muy buena. Sin embargo, no encuentro razón para descalificar lotes más pequeños, con árboles interiores o de zonificación menor. Al contrario, me parece que los departamentos de un edificio más bajo podrían tener mayores beneficios con la preservación de estos árboles. Creo que los propietarios de terrenos (sin importar su tamaño o zonificación) con varios árboles de más de 20 años (otro de los requisitos de la norma) deberían tener muy buenos incentivos para preservarlos. Y leyendo los tres beneficios del artículo N° 35, no parecen nada atractivos.
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El quid del asunto pasa, creo yo, por el desincentivo de la excavación de todo el lote. Y eso pasa por algo que San Isidro ya está haciendo: desincentivar el uso del auto y reducir el requerimiento de estacionamientos por departamento. Solo así será viable dejar de excavar todo el lote, permitiendo que algunos de estos árboles sigan en pie.
Los beneficios deben ser pensados por abogados y arquitectos ingeniosos. Pero les doy un par de ideas. Permitir, en esos lotes, departamentos muy pequeños que los vuelvan comercialmente vendibles sin una plaza de estacionamiento. El promotor no incurre en los enormes costos de los sótanos y, a cambio, preserva y cuida los árboles internos. Un win-win. O permitir que los estacionamientos de esos edificios estén fuera del lote. En una playa de estacionamientos o en un edificio comercial cercano, por ejemplo.
Para que resulte atractivo, los incentivos tienen que estar a la altura de los beneficios. Una máquina natural que recicla el aire de esta contaminada ciudad no es poca cosa.
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